4 шахрайські схеми крадіжки квартири: як вони працюють і як захистити своє майно

|

5 хв читання

|

11096

Фото: shutterstock

Потрапити на гачок шахраїв на ринку нерухомості може кожен, до того ж вони стають все вигадливішими у своїх схемах. Іноді трапляються такі майстерні маніпуляції з підробкою документів, до яких залучені навіть нотаріуси, що не відразу дізнаєшся про обман. Нерідко ошуканими стають люди похилого віку або власники квартир, які виїхали на тривалий час за кордон. Ми поговорили з експертами, дізналися, які зараз найпопулярніші шахрайські схеми крадіжки квартир, і запитали, чи можливо їх уникнути. Детальніше читай далі

Найрозпосюдженіші шахрайські схеми в сфері нерухомості

1

«Мертві» квартири

«Мертвими» називають ті квартири, чиї власники померли, а спадкоємці так і не з’явилисяЇх або не було, або вони могли не знати про смерть родича через певні причини. Тому шахраї швидко підробляють документи і стають офіційними власниками житла. Варто з обережністю купувати нерухомість, яка перейшла у спадок, бо можна придбати квартиру, а потім отримати оскарження через суд і скасування угоди купівлі-продажу, якщо з’являться справжні спадкоємці та заявлять про свої права. 

Позовна давність для оскарження заповіту за українським законодавством складає 3 роки. 

2

Довічне утримання

Від цієї шахрайської схеми страждають люди похилого віку, і вона давня як світ. Зазвичай шахраї під маскою допомоги починають доглядати за старенькими: виконувати домашню роботу, купувати продукти, ліки тощо. А ті на знак подяки за доброту і підтримку підписують договір довічного утримання — своєрідний заповіт, за яким після смерті власника квартира відходить шахраям. Нерідко після підписання договору із господарем щось трапляється і він помирає. Шахраї отримали, що їм потрібно, і їм більше немає сенсу опікуватися кволим пенсіонером.

Фото: shutterstock

3

Квартири без реєстрації

На таке ризикують натрапити власники квартир, придбаних до 2013 року. Їхнє помешкання можуть легко продати без відома. Вся справа в документообігу під час переходу з паперового на електронний реєстр нерухомого майна. Шахрай може змінити ім’я власника квартири під час внесення даних в електронну базу. 

До 2013 року вся інформація щодо власників нерухомого майна вносилася до реєстраційної книги Бюро технічної інвентаризації, а документи, що підтверджували право власності, були лише в паперовому вигляді. Після створення Держреєстру речових прав на нерухоме майно інформація щодо нерухомості, яка була придбана до 2013 року, не переносилася до електронного реєстру. Тому шахраям зручно підробити паперові документи і продати квартиру.

Тетяна Заїка

адвокатка практики безпеки бізнесу Juscutum

До речі, до 2004 року не всі договори купівлі нерухомості завіряв нотаріус. Зокрема, на публічних торгах вони укладалися в звичайній письмовій формі з подальшою реєстрацією в БТІ (з 2013 року БТІ реєстрацію нерухомого майна не проводить). Підробити такі документи легко навіть без участі нотаріусів-шахраїв.

4

Квартири за довіреністю

Підробити довірчі документи нескладно. Є нотаріуси, які готові за гроші виписати потрібні папери навіть без участі довірителя. Шахраї можуть оформити документи на повне розпорядження квартирою і грошима від її продажу. Зазвичай це трапляється з нерухомістю, чиї власники виїхали за кордон. Дещо раніше в розмові з агенткою з нерухомості Оленою Бондарук на тему, чому квартира довго не продається, ми дізналися, що покупець квартири, яка продається за довіреністю, має право зв’язатися з довірителем хоча б онлайн, щоб впевнитися в законності угоди. Детальніше тут.

Покупець може виявити бажання бачити власника під час підписання договору. В такому разі можна організувати відеоконференцію через Zoom або Skype, щоб покупець особисто переконався в намірі власника продати квартиру.

Олена Бондарук

агентка з нерухомості та засновниця АН Bondaruk Partners

Також існують інші шахрайські маніпуляції за участі довіреної особи, про існування якої реальний власник квартири нічого не знає.

Неуважні покупці можуть зіштовхнутися з шахрайською схемою купівлі неіснуючих квартир. Зокрема, шахраї винаймають квартири, які надають для перегляду потенційним покупцям. Під час перереєстрації права власності за фальсифікованими документами недобросовісний нотаріус робить помилку в них, наприклад вказує невірний номер будинку чи квартири. Зазвичай такі квартири продаються від довіреної особи, а фактичні власники взагалі не знають про це.

Тетяна Заїка

адвокатка практики безпеки бізнесу Juscutum

Як вберегти себе від шахрайства

Звісно, є схеми, від яких нелегко вберегтися, і лише після виявлення шахрайства буде шанс вирішити питання в суді. Але, щонайменше, юристи радять внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно квартири, придбані до 2013 року, доки це не зробили шахраї. 

Тим, хто купує квартири, необхідно звертати увагу на вартість (занижена ціна найбільше привертає увагу покупців, і цим охоче користуються шахраї). Також треба уважно перевіряти документи, користуватися послугами перевірених нотаріусів і не погоджуватися співпрацювати з нотаріусом, якого пропонує продавець або його рієлтор. І звісно ж, контролювати інформацію щодо квартири, яку вносять до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Фото: shutterstock

Що робити, якщо натрапив на шахраїв

Якщо ти помітив шахрайство, в першу чергу звертайся із заявою до поліції та шукай доброго адвоката, який захищатиме твої інтереси в суді та допоможе швидко накласти арешт на відібрану квартиру, щоб її раптом не перепродали. 

За оцінками фахівців, кожна п’ятнадцята угода з нерухомістю має ознаки шахрайства. І щороку кількість способів обману збільшується. Зловмисники використовують як старі перевірені схеми, так і нові — із залученням сучасних технологій. Ситуації з нерухомістю справді можуть бути непередбачуваними. Втратити помешкання можна за кілька годин, на повернення ж підуть роки юридичної тяганини. Основним процесуальним інструментом (паралельно з реєстрацією кримінального провадження) є відстоювання порушених прав у суді. При цьому належним способом судового захисту буде витребування майна з чужого незаконного володіння. Навіть якщо шахраї відчужили майно третій особі, яка не знала і не могла знати про шахрайську схему, це буде витребуванням майна в добросовісного набувача. Зазвичай судова практика в такому разі стає на бік першого власника майна, бо майно вибуло з його володіння поза його волею.

Олег Онищенко

юрист практики вирішення спорів Juscutum

Тож будь пильним і не бійся ставити питання і звертатися за порадами до юристів. А щоб стати ще обізнанішим із шахрайськими схемами, зазирни до статті «ТОП-5 шахрайських схем на ринку житлової нерухомості» та прочитай матеріал «Як не потрапити на гачок шахраїв: юридичні нюанси для безпечної купівлі житла».  

Своїми думками можеш ділитися з нами на сторінці DimDim у Facebook.  

Також у нас з'явився Telegram-канал, де ми викладаємо все найцікавіше.