5 правил швидкого і вигідного продажу квартири: поради бувалого рієлтора

|

7 хв читання

|

498

Фото: shutterstock

Покласти під килимок монету, щоб привабити багатого покупця, влаштовувати оглядини лише за зростаючого Місяця, розкидати пшеницю по всіх кутках на щастя… Яких тільки порад щодо вигідного продажу житла не зустрінеш і не почуєш. Ми ж ділимося рекомендаціями досвідчених рієлторів, що справді працюють і допомогли укласти не одну успішну угоду

1

Документи — це найперше

Зробити гарні фото, ретельно відчистити все, до чого руки дотягнуться, прибрати зайве подалі, дати побільше реклами — всі ці пункти важливі під час підготовки квартири до продажу, проте починається шлях зовсім з іншого. Перше, про що потрібно потурбуватися тому, хто бажає швидко і без зайвих складнощів продати житло, — це підготувати документи. З паперами має бути цілковитий лад, і збирати їх слід заздалегідь. Наприклад, варто пересвідчитися у відсутності боргів за комунальні послуги і сплаті всіх податків на нерухомість, а якщо квартира перебуває у спільній власності — що всі її господарі не проти майбутнього продажу.

Є відпрацьований алгоритм дій, що допомагає продати квартиру без зайвих затримок. Перше, що я раджу зробити своїм клієнтам, — це вирішити питання з документами. Важливо впевнитися, що з ними все гаразд. З цим питанням можна звернутися до рієлтора чи нотаріуса. Експерт проведе перевірку і підготує необхідний пакет паперів для продажу. Потім — виписатися. Процес може виявитися не дуже швидким, особливо якщо прописана неповнолітня дитина чи чоловік. Крім інших обов’язкових бюрократичних процедур чоловікові потрібно взяти довідки у воєнкоматі та пройти обов’язковий медогляд. Виписувати дітей також непросто, є свої нюанси. Це може зайняти деякий час, тому краще почати якомога швидше. Наступний крок — підготовка нерухомості. Починаємо з дрібного ремонту і клінінгу. За можливості я раджу власнику з’їхати на час продажу. На момент переглядів простір слід знеособити: сховати особисті речі (фото, ікони, засоби гігієни, миски улюбленців, дитячі іграшки тощо), посуд на кухні, постіль прибрати до матраца. Важливо пам’ятати, що людина купує не квадратні метри. Вона купує мрію! І в цей момент вона бажає приміряти квартиру під себе, змоделювати в ній своє життя. Пити на кухні каву зранку, планувати свій день у кабінеті, відпочивати з сім’єю та друзями. Розкидані на підлозі дитячі іграшки чи сушарка з білизною мають не дуже переконливий вигляд у цій ситуації.

Віталій Єждін

рієлтор

2

Розумна математика: визначаємо вартість житла

Як визначити ціну квартири, щоб продати її швидко і не занадто дешево? Для початку треба дізнатися про типові помилки недосвідчених продавців. Подивитися найдорожчі оголошення зі схожими параметрами і докинути до середньої ціни відсотків п’ять (на випадок торгу) — неправильне рішення. У такому разі ціна об’єкта виявиться вищою за ринкову. Друга найрозповсюдженіша помилка — намагатися дізнатися ціну квартири в рієлтора в телефонному режимі. Без виїзду на об’єкт точну суму навіть найбільш досвідчений і завзятий фахівець не назве. Занадто багато нюансів треба враховувати під час визначення кінцевої цифри.

Правильно визначити ціну нерухомості з урахуванням усіх аспектів може лише експерт. Тому якщо квартиру продає власник самотужки, я б наполегливо радив звернутися до рієлтора по експертну оцінку. Рієлтор враховує середню ціну на ринку для такої нерухомості, куди входить розташування, попит, сезонні особливості, стан нерухомості та її переваги. Наприклад, дуже дорогий, проте вже неактуальний ремонт може знизити ціну. І це теж потрібно врахувати. Я в жодному разі не раджу власнику поспішати і продавати невигідно. Навпаки, після того, як квартиру виставили на продаж, перший тиждень-два можна зібрати найвигідніші пропозиції від покупців. Вкрай важливо захищати ціну від невигідного торгу. Не слід втрачати в грошах у гонитві за швидким продажем. Краще зняти квартиру з продажу, зробити нові фото, скласти нові оголошення і знов її виставити. Я продаю за методом найкращої пропозиції. Це означає, що я даю експертну оцінку нерухомості та в перемовинах захищаю цю ціну. І ми готові до угоди з тим, хто запропонує найвищу цифру на умовах, які підходять. Клієнт не лише не втрачає в ціні нерухомості, а й часто продає її вище за ринкову вартість.

Віталій Єждін

рієлтор

Якщо все-таки вирішиш діяти самотужки, під час аналізу конкурентних оголошень враховуй лише свіжі пропозиції — виставлені не більше двох місяців тому. Якщо з дати публікації пройшло більше часу, а нерухомість досі висить у продажу, це означає, що ціна завищена продавцем. Або помешкання має недоліки, про які вирішили не писати в оголошенні. До середньої ціни за ринком на торг варто додати не більше 1–3%.

Фото: shutterstock

3

Судять по одежі: якими повинні бути фото

Віриш ти в кохання з першого погляду чи ні, та зачепити увагу покупця без якісних фото навряд чи вдасться. У жодному разу не нехтуй фотосесією, адже саме за картинками складається перше враження про об’єкт. Бажано знімати з широкого ракурсу, використовуй панорамні фото. Найкращий час для зйомки — день, бажано з теплим літнім пейзажем за вікном. Не полінуйся прибрати з кадру всі зайві предмети на кшталт посуду, шкарпеток, одягу тощо. Інтер’єр має нагадувати готельний: нічого зайвого. А от використовувати фотошоп чи інші редактори для обробки фотографій не варто.

Чудовою компанією для знімків може стати відеоролик. Оптимальні умови для зйомки ті самі, що й для фотосесії. Заздалегідь сплануй маршрут. Залучи помічників, які будуть відчиняти двері перед камерою. Крім самих кімнат поділися краєвидом з вікон, покажи, в якому стані під’їзд і двір. Знімати повнометражний фільм не варто, ролика на 1 – 1,5 хвилини буде досить, щоб оцінити стан і основні характеристики об’єкта.

Фото: hqroom.ru

4

Без короваю, але при повному параді: правильна демонстрація квартири

Коли домовляєшся про перегляди, пам’ятай, що переважна більшість людей дуже чутливі до приязного і відкритого спілкування. Важливо не лише показати об’єкт у всій його красі та красномовно описати всі його переваги, а й привернути до себе потенційного покупця. Пунктуальність, ввічливість, відкритість і дотримання домовленостей — важливі моменти, що їх варто тримати у фокусі.

Я часто бачив дивні ситуації, коли власник зустрічає покупця в трусах чи пропонує самостійно все роздивитися, поки сам збирає валізи у відпустку. Або фотографії квартири зроблені з поганим освітленням, у безладі, якість фото низька. Такі оголошення не лише не показують всі переваги квартири, а й відлякують покупців і знижують ціну самого об’єкта. Та якщо покупець все ж прийшов на перегляд, незважаючи на невдалі знімки в оголошенні, його слід зустрічати з усією повагою. Коли я запрошую на перегляд, то проводжу продуману презентацію нерухомості. Важливо все — як іде потенційний покупець (попереду вас чи позаду), де зупиняється, що ви показуєте, яким тоном говорите… Це мистецтво, якому навчаєшся багато років. На моїх презентаціях грає легкий джаз, пахне свіжозвареною кавою і домашньою шарлоткою.

Віталій Єждін

рієлтор

5

Реклама — вічний двигун торгівлі

Ніколи не вгадаєш, звідки прийде покупець, — розміщуй оголошення усюди, де тільки знаєш і можеш. Використовуй як спеціалізовані сайти на кшталт DimDim, так і місцеві тематичні форуми чи інтернет-ЗМІ. До кожного оголошення обов’язково додавай добірку якісних фотографій, докладний опис (від району і його інфраструктури до типу підлогового покриття на кухні чи стану сантехніки). Співробітництво з рієлтором спростить завдання, адже всі організаційні моменти ляжуть на його плечі, та й база потенційних покупців у нього вибудується швидше.

Я продавав об’єкт у Києві за 3 дні. Сьогодні виставив, завтра отримав пропозицію — і на третій день угода. Вся справа в ефективному алгоритмі продажу: підготовка, пакування, презентація, переговори. Незалежно від району і віку нерухомості можна знайти покупця. От нещодавно був випадок. Квартира в новобудові продавалася півроку. Добра квартира з непоганим розташуванням, з документами все гаразд, проте покупця знайти не вдавалося. Власник продавав квартиру самотужки, а потім звернувся до мене. Я прийняв об’єкт, підготував його, зробив професійні фото і дав рекламу. Знайшовся покупець у сусідньому ЖК! Найкращий покупець — це сусід. Завжди слід провести опитування серед сусідів: це наймотивованіші покупці. Як би не старався власник, та з рієлтором буде вигідніше — і за часом, і за грошима. Кожна нерухомість різна, і покупець в неї різний, тому стратегії та методи будуть відрізнятися. Але знають про це лише досвідчені експерти.

Віталій Єждін

рієлтор

Дій не лише через оголошення і спеціалістів з нерухомості. Не соромся поділитися намірами продати квартиру зі знайомими та сусідами. Часто трапляється так, що люди, які мешкають поруч, шукають житло для своїх батьків/дітей чи самі планують розширитися.

І остання порада на сьогодні: завжди відповідай на телефонні дзвінки, а якщо не зміг відповісти на вхідний — передзвонюй першим, бо покупці роблять це вкрай рідко.

Читай також: «Квартира з «сюрпризом»: що таке нерухомість із обтяженням і чи варто її купувати».