Чи варто панікувати: що робити інвестору, якщо забудовник затягує здачу будинку

|

10 хв читання

|

3318

Фото: shutterstock

Затримка введення новобудови в експлуатацію для українських реалій — явище зовсім не виняткове. Девелопери часто затягують із цим моментом, навіть якщо з документами повний порядок. І хоча відомо, що обіцяного три роки чекають, бажано розуміти, коли слід виходити з режиму очікування і починати активну боротьбу за свої права, а водночас і фінанси

Скільки варто чекати, перш ніж скаржитися і вимагати компенсацію?

Затримка введення будинку в експлуатацію на два-три місяці — можна сказати, звична практика для України. Наприклад, вона може бути пов'язана з тим, що забудовник виправляє всі недоліки, які виявила перевірка ДАБІ. Вона зазвичай проводиться за кілька місяців до орієнтовної дати здачі об'єкта. Також причинами паузи можуть стати проблеми з фінансуванням або помилки в проєктній документації, затягнуті переговори з постачальниками комунальних послуг щодо підключення новобудови до інженерних мереж, відсутність дозвільних документів на землю. Останній випадок поряд із нестачею грошей — найсумніший сценарій для інвестора, бо є велике питання, чи здадуть будинок взагалі... 

Якщо минуло півроку-рік, а фінішна пряма досі не з'явилася на горизонті, варто почати хвилюватися.

Фото: shutterstock

Виплата компенсації: які збитки можна спробувати відшкодувати

Залежно від ситуації, що склалася, компенсаційних виплат можна домогтися в досудовому порядку або все ж через звернення до служителів Феміди. У першому випадку можна добитися успіху без допомоги судових інстанцій — написати заяву на ім'я директора будівельної компанії зі своїми претензіями і вимогами. На цей випадок у договорі мають бути прописані точні строки здачі будинку. Якщо ж такі не вказані — компенсацію можна отримати лише після судового розгляду (проте, знов-таки, все почнеться з тої самої заяви і наступної відмови).

Ставати на шлях розглядів можна і в тому випадку, коли компенсація не передбачена в договорі. Таке право покупця відстоюють закон «Про захист прав споживачів» і Цивільний кодекс. Про один із нещодавніх показових випадків судової практики в цьому напрямі, що закінчився перемогою інвестора, можна прочитати тут.

Ми звернулися по юридичну допомогу з цього питання до Лілії Деговець, керівниці практики в сфері будівництва і нерухомості компанії VigoLex:

«У договорах, як правило, зазначається «запланований строк», або «орієнтовний строк», або «планово-орієнтовний строк» введення в експлуатацію. Таке формулювання не має обов'язкового і конкретного характеру, тому й говорити про відповідальність у цьому разі не має сенсу.

Також хочу звернути увагу, що наявна багаторічна проблема довгобудів і незахищеності інвесторів досі не врегульована на законодавчому рівні. Наразі немає спеціального закону, який би регулював діяльність забудовників і передбачав для них чітку відповідальність за порушення зобов'язань, зокрема і стосовно строків будівництва.

Згідно із загальними нормами цивільного законодавства, відносини сторін регулюються договором. Відповідно, якщо договором передбачена така відповідальність, зокрема і штрафні санкції для забудовника, в інвестора є підстави для притягнення сторони — порушника договору до відповідальності та право вимагати стягнення штрафу з порушника договірних зобов'язань.

Якщо докладніше, то залежно від механізму залучення коштів у будівництво існує два види правовідносин, в яких бере участь інвестор:

  1. Договір із фінансовою установою-управителем (договір про участь у фонді фінансування будівництва). Управитель, у свою чергу, укладає договір із забудовником і діє в інтересах усіх довірителів, які передали в управління свої гроші на будівництво житла в певному об'єкті будівництва.
  2. Договір безпосередньо із забудовником або девелопером (наприклад, договір купівлі-продажу майнових прав або попередній договір купівлі-продажу квартири).

У першому випадку передання грошових коштів у житлове будівництво здійснюється через фінансову установу, а відносини сторін регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Статтею 12 цього закону встановлено, що управитель (фінансова установа), в управління якого здійснюється залучення коштів із метою фінансування будівництва житла, розробляє і затверджує правила ФФБ (фонду фінансування будівництва), які регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов'язковими для виконання всіма суб'єктами цієї системи фінансування будівництва житла. З-поміж іншого вони мають визначати відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов'язань. Проте, знов-таки, ані в самому законі, ані на практиці в правилах ФФБ відповідальність для забудовника за порушення строків будівництва у вигляді штрафних санкцій на користь довірителів не передбачається.

У другому випадку, що стосується прямих договорів із забудовниками або девелоперами, ситуація не краща. Загальне цивільне законодавство, з одного боку, дає можливість передбачити відповідальність сторін у договорі. А з іншого — саме поняття договору, визначене статтею 626 Цивільного кодексу України, говорить про те, що договір є домовленістю сторін. Зрозуміло, що забудовник не захоче підписувати документ, де будуть конкретні, а не орієнтовні строки його зобов'язань щодо введення об'єкта в експлуатацію і передання інвестору готового до заселення житла і, відповідно, штрафні санкції за їх порушення. На практиці в кожного забудовника є власний типовий договір, що пропонується інвестору до підписання. До нього внести будь-яку, навіть дрібну правку не так просто, що вже говорити про штрафні санкції...»

Якщо говорити про власне виплати, то вони можуть компенсувати матеріальні та нематеріальні втрати. Останні — компенсація моральних збитків, отриманих на тлі занепокоєння через затягування будівництва (тут стануть у пригоді чеки на ліки, медичні довідки тощо), а до першої категорії входять збитки через втрачений дохід, якщо житло купувалося для здавання в оренду, витрати на оренду квартири для себе і неустойка, розмір якої визначається законом або договором.

Фото: shutterstock

Додаткова угода: чи варто її підписувати?

Якщо забудовник не встигає вчасно здати будинок, за два-три місяці він може запропонувати інвесторам підписати додаткову угоду із зазначенням нових дат і причин ситуації, що склалася. Якщо покупець квартири в ЖК, що будується, його підписує, він надає свою згоду на продовження строків. Цей документ не є обов'язковим, підписувати його чи ні — особистий вибір.

Якщо права інвестора захищені договором, після відмови від підписання додаткової угоди його очікує один з трьох сценаріїв розвитку подій: 

  1. Розірвання договору із забудовником, отримання компенсації, якщо можливість цього прописана в договорі.
  2. Збереження договору із забудовником і отримання компенсації, якщо це передбачене договором.
  3. Звернення до суду після отримання відмови від забудовника (в письмовій формі) у виплаті компенсації.

До укладення угоди із забудовником або девелопером необхідно уважно вивчити договір і, за можливості, подати свої пропозиції, зокрема щодо зобов'язань забудовника стосовно повідомлення інвестора про перенесення строків. Краще до цього питання залучити досвідченого юриста. Це щодо прямих договорів інвесторів із забудовниками. Якщо ж у інвестора укладений договір з управителем (договір про участь у ФФБ), то Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» зобов’язує всі ці моменти врегулювати правилами ФФБ і, відповідно, договором. Також зазначеним договором, зокрема статтею 18, управитель наділений правом на розірвання договору із забудовником при виявленні ризику, що може призвести до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів. У цьому разі забудовник зобов'язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або поступитися майновими правами на нерухомість, що є об'єктом будівництва. А довіритель (інвестор), у свою чергу, має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору і виплати йому коштів. У більшості випадків у договорах про участь у ФФБ, укладених між інвестором (довірителем) і управителем, закладене зобов'язання управителя письмово повідомляти інвестора про перенесення строків здачі в експлуатацію об'єкта більш ніж на 90 днів і в разі заміни забудовника. Що ж до питання розірвання договору і повернення інвестору вкладених у будівництво грошей, то на практиці інвестору при розірванні договору одразу ж повернути свої кошти буде доволі складно, бо в цьому ж законі зазначено, що сума коштів, яка підлягає виплаті довірителю, повертається йому протягом п'яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації об'єкта інвестування (майбутньої квартири) або після введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Тому можна добитися розірвання договору з управителем, проте не отримати при цьому повернення внесеної на будівництво квартири суми. Така сама ситуація може чекати на інвестора і в разі укладення прямого договору із забудовником або девелопером. Вирішувати питання, відповідно, доведеться в судовому порядку.

Лілія Деговець

керівниця практики в сфері будівництва і нерухомості компанії VigoLex

Важливий момент: пункт про взаємну відповідальність сторін

Як будуть розгортатися події в разі затягування будівництва, багато в чому залежатиме від того, що містить пункт «Взаємна відповідальність сторін» договору щодо купівлі квартири. Зокрема, в ньому має йтися про штрафи у разі, якщо інвестор прострочить платежі, і чи несе забудовник матеріальну відповідальність за зривання будівельних строків.

Ці рядки під час вивчення документів треба тримати в зоні особливої уваги. І якщо вже можливість компенсації передбачена договором, то не треба чекати 5 років, щоб стягнути належну суму, — через суд пеня стягується максимум за 1 рік.

Не слід підписувати договір на невигідних для себе умовах. Перед укладенням угоди обов'язково потрібно уважно вивчити документи. Краще залучити до цієї справи адвоката, який спеціалізується на питаннях будівництва і нерухомості. Він допоможе уникнути негативних наслідків, бо визначить певні ризики на стадії вибору квартири і укладення відповідного договору. Якщо інвестор вже має на руках укладений договір із забудовником, який не виконує свої обов'язки, розірвання такого документа буде складним і довгим процесом, що вимагає звернення до суду. І відповідно, коштовним з урахуванням судових витрат і гонорару адвоката за складання позову і за участь у судових засіданнях у всіх трьох інстанціях.

Лілія Деговець

керівниця практики в сфері будівництва і нерухомості компанії VigoLex

А що як житло придбане в іпотеку?

Як зазначає Лілія Деговець, керівниця практики в сфері будівництва і нерухомості компанії «ВігоЛекс», якщо інвестор вклав власні кошти в будівництво житла, а об’єкт вчасно не здається в експлуатацію, він непокоїться виключно щодо своїх інвестицій і порушених планів. У разі купівлі квартири за кредитні кошти ситуація набагато складніша, бо в інвестора існують ще й зобов’язання перед банком із повернення тіла кредиту і відсотків за користування кредитними коштами. І це зобов'язання необхідно виконувати незалежно від обставин перенесення строків здачі в експлуатацію будинку, де проінвестована квартира. Інакше інвестор-позичальник буде платити банку величезні штрафи. На практиці не всі банки видають кредити під заставу об'єктів, що будуються, бо оцінюють відповідні ризики, зокрема й ті, про які йде мова. І навіть якщо видають, то відсотки на такий іпотечний кредит, з урахуванням оцінених і закладених ризиків та суми страхування ризиків, набагато вищі, ніж під заставу готового житла. Тут банки, як завжди, перестраховуються.

Крім того, банк як зацікавлена особа після видачі іпотечного кредиту уважно стежить за ходом будівництва і, відповідно, володіє інформацією про будь-які проблеми з будівництвом. Проте в договорі між банком і позичальником може бути передбачене зобов'язання позичальника повідомляти банк про такі випадки в письмовій формі та в певні строки. Інвестору необхідно уважно читати умови договору і неухильно їх виконувати. На практиці часто трапляється, що за невиконання позичальником, на перший погляд, незначного зобов'язання банк включає в договір своє право на дострокове розірвання кредитного договору і вимагання дострокового погашення всієї суми кредиту з урахуванням відсотків та інших платежів. І навіть якщо такого зобов'язання в договорі з банком немає, юристи радять інвестору, який придбав квартиру в кредит, письмово повідомляти банк про проблеми, що виникли, зокрема і стосовно порушення строків будівництва, щоб мати можливість посилатися на незалежні від позичальника обставини, які виникли не з його вини, і просити банк піти йому назустріч і розглянути питання про реструктуризацію заборгованості, встановлення кредитних канікул тощо.