Квартира «з сюрпризом»: що таке нерухомість із обтяженням і чи варто її купувати

|

6 хв читання

|

1704

Фото: shutterstock

Навіть якщо ти полюбляєш сюрпризи, навряд чи зрадієш купівлі житла, на яке претендують треті особи або накладено арешт. Щоб захистити свої фінанси, час і нерви, перед укладенням угоди потрібно перевірити самотужки або з допомогою юриста, чи немає щодо квартири обтяжень. Розповідаємо, що це таке і якими варіантами розвитку подій може загрожувати покупцеві

Що таке обтяження на нерухомість?

Біографія квартири важливіша, ніж інші її параметри. Погодься, жодне вдале розташування будинку, зручне планування або дорогий ремонт не допоможуть, якщо після укладення угоди новоспечений власник залишиться і без житла, і без грошей через «підмочені» документи. Перевіряти нерухомість перед придбанням на юридичну чистоту треба обов’язково. Зокрема, впевнитися у відсутності обтяжень.

Обтяження прав на майно — юридично обґрунтовані обставини, що на основі закону або діючого договору обмежують право власника на розпорядження нерухомим майном. Обмеження ці можуть бути частковими (продаж можливий, але обтяження зберігають чинність) або дуже суворими, коли продаж помешкання категорично заборонений. А якщо це й відбудеться, угода буде вважатися недійсною.

Види обтяжень

Залежно від ситуації ступінь жорсткості обмежень може різнитися. У деяких випадках власник квартири «з сюрпризом» може продати нерухомість, а в інших позбавлений такої можливості.

Найрозповсюдженіші види обтяжень:

  • Оренда.
  • Арешт.
  • Застава.
  • Пожиттєва рента.

Якщо до житла застосоване якесь обтяження, факт цього фіксується в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об’єктів нерухомого майна. Це електронна база, що знаходиться під управлінням і веденням Міністерства юстиції України. Перевірити об’єкт, що цікавить, можна самостійно, але для цього треба зареєструватися на порталі електронних послуг «Онлайн будинок юстиції».

Розглянемо кожний з видів обтяжень нерухомості докладніше.

Договір оренди квартири

Нерухомість, що здається в оренду, можна продавати. Навіть якщо в ній на момент укладення угоди мешкають квартиранти — їхня згода власникові за законом не потрібна. Поки договір діє і його умови не порушуються орендарями, вони мають повне право користуватися житлом, яке знімають. Що ж до продажу житла, то такі юридичні дії лише делегують права від поточного власника до нового. Домовленості між орендарем і власником до продажу відношення не мають, вони залишаються без змін.

Фото: shutterstock

Арешт нерухомості

Арешт «заморожує» можливість розпорядження нерухомим майном. Це означає, що його не можна здати, продати, подарувати або заповісти. Накладає і знімає арешт суд, а приводом для настільки серйозного обмеження можуть бути борги (затримки виплат за іпотекою, інші заборгованості) або судові розгляди, наприклад процес розлучення. Поки житло під арештом, власник може в ньому проживати, проте зобов’язаний забезпечувати його повне збереження.

Іноді ситуацію можна вирішити погашенням боргів власника, після чого відбувається зняття арешту — квартира стає доступною для продажу. Але це додаткові ризики для покупця, від яких треба всебічно підстраховуватися, і без юридичної підтримки тут не обійтися. 

Обтяження можуть застосовуватися не до всього майна, а лише до його частини, якою має право розпоряджатися один із співвласників. Якщо квартира належить кільком людям, то її продаж має проводитися за повної згоди всіх власників. Інакше можна купити квартиру, а пізніше виявиться, що вона купувалася в шлюбі та на житлову площу претендують треті особи. Навіть якщо на момент укладення договору купівлі-продажу подружжя перебуває в розлученні, але вони купували нерухомість у період спільного проживання, під час купівлі квартири треба отримати письмову згоду другої сторони. Якщо цього не зробити, угоду можуть визнати недійсною.

Застава майна

Тут мова піде про іпотеку. Якщо власник вирішив продати квартиру, придбану за програмою іпотечного кредитування, він не може зробити цього без згоди утримувача іпотеки — банку. Доки вся сума кредиту не сплачена, нерухомість перебуває під заставою. Купити таке житло можна, і часто за більш привабливу ціну, але є нюанси. Якщо позичальник систематично порушує умови договору, укладеного з кредитором, останній може виставити майно на реалізацію шляхом торгів. Зв’язуватися з аукціоном — це додатковий ризик для покупця, адже попередній власник може намагатися відстояти свої позиції та поборотися за те, щоб угоду анулювали. У разі продажу квартири самим власником, який не в змозі платити за рахунками або йде на такий крок з іншої причини, ситуація більш зрозуміла і не загрожує конфліктами, адже угода укладається за добровільної згоди обох сторін. Купити квартиру, що перебуває в іпотеці, можна за одним з двох сценаріїв: переоформлення кредиту на нового власника (з його подальшою виплатою) або дострокове погашення за рахунок завдатку суми, необхідної для закриття іпотеки і зняття обтяжень. В останньому разі є ризик, що продавець після погашення боргу відступиться і заявить про недійсність угоди. За такого розвитку подій покупець може домогтися повернення грошей, проте… На це доведеться витратити багато сил і часу, а якщо кошти вже витрачені, то повертати їх можуть і частинами.

Пожиттєва рента

За укладення договору ренти права власності передаються від однієї людини до іншої (утримувача ренти). Угода укладається за умови, що останній бере на себе пожиттєве утримання ексвласника квартири (в даному разі матеріальне), а той може проживати в своїй оселі аж до смерті. Відповідно, якщо утримувач ренти вирішить продати нерухомість, він не може цього зробити, допоки її колишній власник живий (тоді договір втратить силу) або не дав свою згоду на таку юридичну дію. Якщо добро отримане, причому в письмовій і засвідченій формі, то новий власник може взяти на себе всі зобов'язання щодо виплати ренти. Випадки зміни утримувача ренти досить рідкісні. Перед купівлею квартири з обтяженням у вигляді пожиттєвої ренти краще наполягти на розірванні договору.

Докладніше про передання прав власності на нерухоме майно читай тут.