Інвестиції в закордонну нерухомість: перспективи, дохідність, як обрати напрямок. Інтерв’ю з Ганною Коваль

|

8 хв читання

|

1194

Фото: personal archive

Яку суму потрібно мати, щоб інвестувати в нерухомість за кордоном? Який дохід обіцяє таке придбання і через який час після угоди можна розраховувати на омріяні дивіденди? На ці та інші важливі питання, що стосуються вкладень у зарубіжні проєкти, нам відповіла Ганна Коваль, генеральна директорка і засновниця міжнародної інвестиційно-девелоперської компанії SCG, екс-президентка «FIABCI Україна» і віцепрезидентка FIABCI Europe

1

DimDim: Ганно, які варіанти інвестування в дохідну нерухомість за кордоном доступні українцям, які напрями користуються найбільшим попитом?

Ганна Коваль: Доступ до інтернет-ресурсів і активність міжнародних операторів відкриває сьогодні для українців необмежені можливості та майже будь-які країни для інвестування. Найпопулярнішими наразі є країни, що знаходяться найближче до нас:

  • Курортні напрямки: Грузія, Туреччина, Болгарія, Іспанія, Чорногорія.
  • Країни Європи, що доступні для переїзду, навчання і роботи: Польща, Чехія, Німеччина.

Інвестори, які володіють більшими капіталами, зазвичай тримають у фокусі Австрію, Францію, Кіпр і США.

2

DimDim: У чому причина популярності перерахованих Вами напрямків і які вигоди інвестування в нерухомість на їхній території?

Г.К.: Один тип інвесторів віддає перевагу популярним курортним напрямкам, доступним для українців. Найчастіше купівля супроводжується змішаною метою — придбати власну «базу» для відпочинку, що її можна було б здавати в оренду в інший час.

Інші інвестори віддають перевагу інвестуванню в нерухомість у країнах, що пропонують програми ВНЖ (посвідки на проживання) і громадянства в Європі. Найпопулярніші в цьому напрямку — Кіпр, Греція та Іспанія. На цих територіях для іноземців, які бажають придбати нерухомість на суму від 250 тис. до 2,5 млн євро, передбачені програми отримання як посвідки на проживання, так і громадянства. Також популярна серед українців програма інвестування в США з метою отримання візи інвестора ЕВ5 за суми інвестицій від 500 тис. дол. Набирає інтерес програма отримання громадянства в Туреччині, що діє за купівлі нерухомості від 250 тис. доларів США.

Фото: shutterstock

3

DimDim: А яку мінімальну суму потрібно мати, щоб вигідно вкластися в дохідну нерухомість за кордоном? На який дохід можна розраховувати?

Г.К.: Наразі придбати дохідну нерухомість у таких курортних країнах, як Грузія чи Болгарія, можна від 25 – 30 тис. доларів США, в Туреччині — від 45 – 50 тис. дол., Іспанії — від 80 тис. євро. Проте варто мати на увазі, що ліквідні об’єкти в цих країнах, як і всюди, коштують набагато дорожче — від 50 до 300% вище за заявлену мінімальну ціну.

Якщо метою купівлі є саме інвестиції, а не переїзд або купівля з метою періодичного відпочинку, то особливо ретельно потрібно підійти до пошуку ліквідної та справді дохідної нерухомості, купувати об’єкти, що мають очевидні конкурентні переваги.

Крім того, не варто випускати з уваги, що зазвичай місцеві представники ринку або недобросовісні компанії суттєво завищують відсоток дохідності. Це робиться для того, щоб привернути увагу недосвідченого покупця. Досить часто в Мережі доводиться бачити рекламу, де забудовники або зарубіжні агентства обіцяють 10 – 12% річних, проте, як показує практика, реальна дохідність виявляється вдвічі нижчою. До того часу, коли ситуація стає зрозумілою, власник вже володіє своєю нерухомістю і в кращому випадку зможе продати її на 20% дешевше. Темпи будівництва в популярних курортних напрямках зазвичай перевищують попит, і нові покупці набагато охочіше придбають нерухомість на етапі будівництва з вигідними умовами розстрочки від забудовника, аніж переплатять за готове житло.

У таких країнах, як, наприклад, Туреччина або Іспанія, у добрих комплексах і локаціях дохідність складає не більше 6%. У Болгарії або Чорногорії вона навіть нижча через короткий курортний сезон. Трохи інша ситуація в Грузії завдяки тому, що великі забудовники останні три роки почали активно залучати міжнародні готельні бренди (Marriott, Sheraton, Holiday Inn) до управління нерухомістю. З таким підходом впізнаваність бренду, безперечно, гратиме на користь і приваблюватиме туристів зі всього світу, а сам процес управління нерухомістю буде прозорим для її власників. Проте, на жаль, в умовах пандемії, яка особливо відчутно вплинула на курортний сектор, перевірити на практиці ефективність такої взаємодії ще не було можливості. Ситуація для курортних ринків досі залишається невизначеною, і розраховувати, що в цьому році показники повернуться до докризових, поки не доводиться.

Якщо ж говорити про некурортну Європу, то ситуація з пандемією майже не вплинула на дохідність у житловому секторі. Вона залишається на попередньому рівні — у межах 3–4% річних. Хочеться відмітити Польщу, яка давно вирізняється інвестиційною привабливістю і доступністю для українців, у тому числі й ціновою — з бюджетом 80 – 100 тис. євро можна придбати цікаві варіанти з дохідністю до 8 – 10% річних. Зробити це можна як у великих містах на кшталт Варшави або Кракова, так і зважаючи на заміську нерухомість.

4

DimDim: А що зі строками? Коли починає надходити дохід, від чого залежать ці часові межі?

Г.К.: У відповідь на це питання можу сказати, що при купівлі готових об’єктів дохід надходить майже відразу, після передання об’єкта в управління (це ще одне важливе питання — розуміти, яка компанія буде управляти нерухомістю, наскільки прозоро і професійно здійснюється таке управління, а також наскільки просто і швидко власник за необхідності або розбіжностей, що виникли, зможе вилучити об’єкт з управління (розірвати договір) і передати його іншій компанії). Всі ці моменти покупці зазвичай пропускають на етапі прийняття рішення про купівлю.

Фото: shutterstock

5

DimDim: Якщо в якості дохідної нерухомості виступає, скажімо, номер у готелі, чи можна періодично використовувати його в особистих цілях?

Г.К.: Багато готельних операторів дозволяють зупинятися у власних апартаментах. В середньому протягом двох-чотирьох тижнів. Щоправда, часто такі вимоги супроводжуються умовою бронювання власних апартаментів у низький курортний сезон.

6

DimDim: Який мінімальний пакет документів потрібен, щоб стати інвестором?

Г.К.: Все залежить від країни. Для придбання нерухомості в Грузії або Туреччині, наприклад, досить мати на руках дійсний закордонний паспорт. Всі інші документи готуються на місці (до прикладу, податковий номер у Туреччині). А от у європейських країнах вимагають підтвердження джерела походження грошових коштів, а гроші мають офіційно перераховуватися з рахунку покупця на рахунок продавця.

Потрібно розважливо підходити до вибору країни і не піддаватися на спокусливі рекламні оголошення і гарні картинки.

7

DimDim: Які ризики існують при інвестуванні в дохідну нерухомість за кордоном і які моменти, на Вашу думку, обов’язково потрібно враховувати під час вибору об’єкта?

Г.К.: Перш за все потрібно розважливо підходити до вибору країни і не піддаватися на спокусливі рекламні оголошення і гарні картинки. Для початку я б порадила утриматися від інвестицій у такі країни, як Північний Кіпр. При всій удаваній ціновій привабливості ця територія, окупована в 1974 році, є невизнаною, так званою «Турецькою республікою Північного Кіпру». Оскільки в Україні теж працюють компанії, які агітують вкладати кошти в купівлю об’єктів власності на захопленій території Республіки Кіпр, підкреслю, що посольство Республіки Кіпр наполегливо звертається до посольств країн, громадяни яких через необізнаність укладають подібні угоди, для пояснення ризиків, що ним ці особи себе піддають. Мало хто замислюється і знає, що греки-кіпріоти до цього дня мають право власності на суттєву частку нерухомості на півночі Кіпру, і це, в свою чергу, підкріплено законодавством Республіки Кіпр. Договори з нерухомістю, укладені без урахування наявних законних майнових прав греко-кіпрських власників, можуть обернутися великими штрафними санкціями, а також судовими розглядами аж до позбавлення волі.

Коли ви розглядаєте ту чи іншу країну, потрібно розуміти, наскільки нерезидент (покупець нерухомості) буде законодавчо захищений на рівні держави: як у процесі угоди купівлі-продажу, так і в подальшому, під час користування і управління майном. Часто місцеві агентства надають при купівлі повний юридичний супровід угоди, проте трапляються випадки, коли покупці намагаються самостійно придбати об’єкт на вторинному ринку. Без юриста укладати такі угоди небажано, бо в попереднього власника можуть бути обтяження або труднощі з документами.

Не лише в Україні існують довгобуди, сумнівні схеми і проблемні об’єкти: навіть у більш цивілізованих країнах-сусідах трапляються випадки шахрайських схем або некомпетентних дій, що призводять до часткової або повної втрати грошей інвесторами.

Незнання специфіки місцевого ринку також може призвести до купівлі неліквідної та низькодохідної нерухомості. Часто в гонитві за низькою ціною наші співвітчизники купують варіанти, що в подальшому виявляються майже неконкурентними і в кращому випадку малопридатними для здавання в оренду. Але це ще не найгірший варіант розвитку подій.

Не лише в Україні існують довгобуди, сумнівні схеми і проблемні об’єкти: навіть у більш цивілізованих країнах-сусідах трапляються випадки шахрайських схем або некомпетентних дій, що призводять до часткової або повної втрати капіталів інвесторами. Чого лише вартий скандал навколо британської компанії Carlauren Care Homes, що активно залучала інвесторів у свої будинки престарілих під гарантовані 10% річних і повністю збанкрутувала минулого року. Також відомо чимало випадків шахрайських дій з боку власників нерухомості або місцевих агентств...

Навіть на внутрішньому ринку нерухомості нашу громадяни часом припускаються прорахунків і помилок, що коштують їм часу і грошей. Але, погодьтеся, значно простіше вирішувати проблеми там, де ти мешкаєш. Коли ви вкладаєте свої заощадження в нерухомість іншої країни, треба підходити до справи набагато більш розважливо і свідомо та звертатися лише до перевірених професіоналів!