Азбука інвестора: що таке класи наслідків і як ними користуються шахраї

|

13 хв читання

|

784

Фото: shutterstock

Перед введенням новобудови в експлуатацію виконується перевірка, наскільки заявлене в проєкті відповідає реальному стану справ. І тут інвесторів може очікувати неприємний сюрприз: якщо на початковому етапі забудовник умисно збрехав у деяких моментах, то процес передання квартир у власність затягнеться, а в гіршому випадку — зовсім «замерзне». Розповідаємо, для чого потрібні класи наслідків і яку інформацію про них інвестору варто пам'ятати

Що таке клас наслідків і хто його встановлює?

Фундаментом для визначення поняття «клас наслідків» є стаття 23-я Закону України «Про містобудівну діяльність». Згідно з ним, ця характеристика відображає потенційний рівень небезпеки для самопочуття і життя людей, які перебувають на території об’єкта (постійно чи періодично) або поруч із ним. А ще — рівень соціальних і/або матеріальних збитків у разі втрати цілісності цим самим об’єктом чи неможливості його подальшої експлуатації. Тут зазначимо, що під постійним закон розуміє перебування на території об’єкта щонайменше по 8 годин 150 днів на рік. Періодичне перебування — до трьох годин на добу.

Основний документ, за яким ЖК відносять до того чи іншого класу наслідків, — Державний стандарт України ДСТУ-Н Б В.1.2-16: 2013 «Визначення класу наслідків (відповідальності) і категорії складності об’єктів будівництва». Проте він не єдиний: державні будівельні нормативи і стандарти можуть встановлювати додаткові параметри для цієї характеристики.

Виконує зарахування кожного об’єкта до одного з трьох наявних класів наслідків проєктна організація за погодженням із замовником будівництва. Наскільки зарахування точне і чи відповідає воно діючим правилам, потім з’ясовують співробітники ДАБІ або експерти приватних організацій, які мають відповідні кваліфікаційні сертифікати. Перевірка виконується на всіх об’єктах, для яких експертна перевірка проєктної документації обов’язкова за законом.

Некоректне визначення класу наслідків (відповідальності) — вагома підстава для віднесення об’єкта до самобуду і анулювання дозволу на проведення будівельних робіт.

Як було раніше: навіщо прибрали категорії складності

Класи наслідків існували й раніше (з дня прийняття першої редакції ДБН В.1.2-14-2009), проте ключовим, юридично значущим, поняттям тоді були категорії складності об'єкта. Загалом їх було п’ять, і кожна встановлювала свої вимоги до надійності та безпеки будівель, що готувалися до спорудження. Закон №1817-VIII, що набув чинності 10 червня 2017 року, підвів червону риску під використанням категорій складності й усунув подвійну класифікацію рівня потенційної небезпеки новобудов.

Ось відповідність класів наслідків (відповідальності) категоріям складності згідно із законом, прийнятим Кабінетом міністрів України:

СС-1

I і II категорії складності

СС-2

III і IV категорії складності

СС-3

V категорія складності

Обрана категорія складності об’єкта не лише встановлювала вимоги до вибору підрядних організацій (з наявністю певних ліцензій за умови виконання спеціальних робіт), а й визначала обсяг проєктної документації, а також встановлювала контрольні точки в самому процесі будівництва. Наприклад, для об’єктів початкового рівня складності проєктування займало один етап, III категорії — два (складання проєкту і робочої документації), IV і V — три (з додаванням розробки ескізного проєкту). Крім того, у випадку з об’єктами I–III категорії складності право на виконання будівельних робіт компанії отримували за декларативним принципом. Якщо простіше, зареєстрував у ДАБІ декларацію про старт робіт — будуєш (виняток — будівлі, що споруджуються на складних ділянках або із залученням державних коштів). З IV і V категоріями забудовнику потрібно було заморочитися більше і набратися терпіння, щоб здобути дозвіл на проведення будівельних робіт. А під час приймання спорудженого будинку в експлуатацію, знов-таки, отриманням декларації про готовність об’єкта справа не обмежувалася — потрібна була більш ретельна перевірка з отриманням спеціального сертифіката.

Щоб уникнути метушні з документами і швидше запустити будівельний процес, деякі забудовники йшли на хитрість і умисно занижували категорію складності об’єкта. Наприклад, великий ЖК розділяли на окремі будинки і кожному присвоювали третю категорію замість четвертої. Такий «фокус» працював, але до того моменту, доки не приходив час приймання новобудови в експлуатацію. Тут починалися проблеми, коли спливали невраховані раніше помилки в складанні проєктної та отриманні дозвільної документації. Фінал для інвестора в цьому разі міг бути вельми сумним, з серії «ані квартири, ані грошей».

Після передання керівної ролі класам наслідків дозвільні процедури спростилися. Проте тим, хто бажає придбати житло в новобудові, все-таки варто зберігати пильність і перевіряти, наскільки клас наслідків на папері відповідає тому, що будується фактично.

Фото: shutterstock

Відмінності між класами наслідків

СС-1 (незначні збитки). Об’єкти, що відносяться до першого класу, — найрозповсюдженіші в Україні. До цієї категорії входять як багатоквартирні будівлі заввишки не більше 4 поверхів, так і приватні будинки. У разі раптового виходу з ладу такого об’єкта можливі економічні збитки оцінюються в суму, що складає не більше 2500 мінімальних заробітних плат.

Ризики для здоров’я і життя людей за втрати цілісності будівлі чи неможливості її експлуатації:

  • за постійного перебування: не більше 50 чол.;
  • за періодичного відвідування: до 100 чол.;
  • за перебування поблизу будівлі: не більше 100 чол.

СС-2 (середні збитки). Представники цієї групи — будівлі від 5 поверхів і вище. На відміну від об’єктів з СС-1, перед початком їх будівництва треба провести експертизу, що дає зелене світло для проведення будівельних робіт. Або червоне, тут як ситуація з результатами перевірки складеться. Зазначимо, що в деяких випадках експертна оцінка потрібна і для об’єктів, що відносяться до класу СС-1: якщо під будівлю відведено ділянку зі складними інженерно-технічними умовами або якщо для будівництва будуть залучатися кошти з державного бюджету.

Небезпека для самопочуття і здоров’я людей, якщо будівля втратить цілісність або вийде з експлуатації:

  • за постійного перебування: 50 – 400 чол.;
  • за періодичного відвідування: 100 – 1000 чол.;
  • за перебування поблизу будівлі: 100 – 50 000 чол.

Вірогідні економічні втрати в тому самому разі: 2000 – 50 000 мінімальних зарплат.

СС-3 (значні збитки). До третьої категорії належать великі житлові комплекси, а також проєкти з великими громадськими і торговельними площами. Вони вважаються об’єктами підвищеної небезпеки. На відміну від об’єктів, що відносяться до СС-1 і СС-2, якщо раптово припинить роботу «богатир» з групи СС-3, це загрожує набагато серйознішими руйнуваннями і аваріями в транспортній і енергетичній системах. Сюди ж відноситься й загроза об’єктам культурно-історичної спадщини країни. Проведення експертизи перед початком реалізації проєктів з класом наслідків СС-3 обов’язкове.

Що ж до втрат, то за порушення цілісності або виходу з ладу будівлі з цієї категорії збитки оцінюються в суму від 50 000 мінімальних заробітних плат. Картина з ризиками для здоров’я і життя наступна:

  • за постійного перебування: від 400 чол.;
  • за періодичного відвідування: від 1000 чол.;
  • за перебування поблизу будівлі: від 50 000 чол.

Слід враховувати, що згідно із законом «Про містобудівну діяльність», до першого класу наслідків не можуть відноситися об’єкти:

  • У охоронній зоні пам’яток культурної спадщини. Мінімальна площа першої встановлюється в розмірі двох горизонтальних або вертикальних розмірів пам’ятки, що охороняється найсуворіше. Вона, до речі, може бути як національного, так і місцевого значення.
  • З необхідністю проведення громадських слухань перед початком будівництва. До таких проєктів відносяться ті, що вимагають оцінки ступеню впливу на навколишнє середовище. Їх повний список наведено в законі «Про вплив на навколишнє середовище».

Що треба перевіряти перед придбанням квартири в новобудові?

Щоб убезпечити себе від заморожування ЖК через проблеми з дозвільною документацією (а саме, неправильного присвоєння класу наслідків), важливо перевірити документи на наявність невідповідностей. З цим питанням краще звернутися до спеціалістів. Можна провести розвідку боєм і самостійно, якщо є час і бажання розібратися. У якості відправної точки можеш використовувати нашу шпаргалку для інвестора-початківця. У ній ми розповідали, як вдало купити квартиру в новому будинку, де та яку інформацію треба перевіряти.

Пам’ятай ще й про те, що заниження класу наслідків — це не лише удар по фінансах і спокою, а й потенційна небезпека для здоров’я і навіть життя. Проблема ховається не лише в документах: порушення зачіпають власне будівельний процес, а їхні наслідки можуть вилитися у непередбачувані результати за фізичних впливів на будівлю або в разі техногенної катастрофи.

Чому так важливо перевіряти документи і забудовника, читай тут. А коли вподобав симпатичний ЖК, не забудь перевірити інформацію на його офіційному сайті. Що моніторити і враховувати, ми писали тут.