Квартира «с сюрпризом»: что такое недвижимость с обременением и стоит ли ее покупать

|

6 мин чтения

|

1703

Фото: shutterstock

Даже если ты любишь сюрпризы, вряд ли обрадуешься приобретению жилплощади, на которую претендуют третьи лица или наложен арест. Чтобы защитить свои финансы, время и нервы, перед заключением сделки нужно проверить самостоятельно или с помощью юриста, не числятся ли за квартирой обременения. Рассказываем, что это такое и какими вариантами развития событий может грозить покупателю

Что такое обременение на недвижимость?

Биография квартиры важнее, чем другие ее параметры. Согласись, никакое удачное расположение дома, удобная планировка или дорогой ремонт не помогут, если после сделки новоиспеченный владелец останется и без жилья, и без денег из-за «подмоченных» документов. Проверять недвижимость перед покупкой на юридическую чистоту нужно в обязательном порядке. В том числе убедиться в отсутствии обременений.

Обременения прав на имущество — юридически обоснованные обстоятельства, которые на основе закона или действующего договора ограничивают права собственника на распоряжение недвижимым имуществом. Ограничения эти могут быть частичными (продажа возможна, но обременения сохраняют силу) либо строжайшими, в случае которых продажа жилья категорически запрещена. А если это и произойдет, то сделка будет считаться незаконной.

Виды обременений

В зависимости от ситуации степень жесткости ограничений может быть разной. В некоторых случаях владелец квартиры «с сюрпризом» может продать недвижимость, а в других лишен такой возможности.

Самые распространенные виды обременений:

  • Аренда.
  • Арест.
  • Залог.
  • Пожизненная рента.

Если к жилью применено какое-либо обременение, факт этого фиксируется в Едином реестре запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества. Это электронная база, находящаяся под управлением и ведением Министерства юстиции Украины. Проверить интересующий объект можно самостоятельно, но для этого нужно зарегистрироваться на портале электронных услуг «Онлайн дом юстиции».

Рассмотрим каждый из типов обременений недвижимости подробнее.

Договор аренды квартиры

Недвижимость, сдаваемую в аренду, можно продавать. Даже если в ней на момент заключения сделки проживают квартиранты — их согласие владельцу по закону не нужно. Пока договор действует и его условия не нарушаются арендаторами, они имеют полное право пользоваться снимаемой жилплощадью. Что касается продажи жилья, то такие юридические действия лишь делегируют права от нынешнего владельца к новому. Договоренности между арендатором и собственником к продаже отношения не имеют, они остаются неизменными.

Фото: shutterstock

Арест недвижимости

Арест «замораживает» возможность распоряжения недвижимым имуществом. Это значит, что его нельзя сдать, продать, подарить или завещать. Накладывает и снимает арест суд, а поводом для столь серьезного ограничения могут стать долги (задержки выплат по ипотеке, иные задолженности) либо судебные разбирательства, например бракоразводный процесс. Пока жилье под арестом, владелец может в нем проживать, но обязан обеспечивать его полную сохранность.

Иногда ситуацию можно решить погашением долгов собственника, за которым последует снятие ареста — квартира становится доступной для продажи. Но это дополнительные риски для покупателя, при которых нужно всесторонне подстраховываться, и без юридической поддержки здесь не обойтись.

Обременения могут применяться не ко всему имуществу, а только к его части, которой имеет право распоряжаться один из совладельцев. Если квартира принадлежит нескольким людям, то ее продажа должна проводиться при полном согласии всех собственников. В противном случае можно купить квартиру, а позже выяснится, что она приобреталась в браке и на жилплощадь претендуют третьи лица. Даже если на момент заключения договора купли-продажи супруги находятся в разводе, но брали недвижимость в период совместного проживания, при покупке квартиры нужно получить письменное согласие второй стороны. Если этого не сделать, сделку могут признать недействительной.

Залог имущества

Здесь речь пойдет об ипотеке. Если собственник решил продать квартиру, приобретенную по программе ипотечного кредитования, он не может сделать это без согласия ипотекодержателя — банка. Пока вся сумма кредита не уплачена, недвижимость находится под залогом. Купить такое жилье можно, и часто за более привлекательную цену, но есть нюансы. Если заемщик систематически нарушает условия договора, заключенного с кредитором, последний может выставить имущество на реализацию путем торгов. Связываться с аукционами — дополнительный риск для покупателя, так как прежний собственник может попытаться отстоять свои позиции и побороться за то, чтобы сделку аннулировали. В случае продажи квартиры самим владельцем, который не в состоянии платить по счетам или идет на такой шаг по иной причине, ситуация более ясная и не грозит разбирательствами, так как сделка совершается с добровольного согласия обеих сторон. Купить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно по одному из двух сценариев: переоформление кредита на нового владельца (с его последующей выплатой) либо досрочное погашение за счет задатка суммы, необходимой для закрытия ипотеки и снятия обременения. В последнем случае есть риск, что продавец после погашения долга пойдет на попятную, заявив о недействительности сделки. При таком развитии событий покупатель может добиться возврата денег, но… На это придется потратить немало сил и времени, а если средства уже потрачены, то возвращать их могут и частями.

Пожизненная рента

При заключении договора ренты права собственности передаются от одного человека к другому (рентодержателю). Сделка заключается при условии, что последний берет на себя пожизненное содержание экс-владельца квартиры (в данном случае материальное), а тот может проживать на своей жилплощади вплоть до наступления смерти. Соответственно, если рентодержатель решит продать недвижимость, он не может сделать это, пока ее бывший собственник жив (тогда договор утратит силу) либо не дал свое согласие на такое юридическое действие. Если добро получено, причем в письменной и заверенной форме, то новый собственник может взять на себя все обязательства по выплате ренты. Случаи смены рентодержателя достаточно редки. Перед покупкой квартиры с обременением в виде пожизненной ренты лучше настоять на расторжении договора.

Более подробно о передаче прав собственности на недвижимое имущество читай здесь.