Проблемы вместо денег: на что способны нехорошие арендаторы и что делать в случае «захвата» квартиры

|

11 мин чтения

|

11964

Фото: shutterstock

В риелторских кругах ходит шутка, что жену надо выбирать придирчиво, а квартиранта — и того строже. Как и в любой прибаутке, есть в этих словах крупица правды: в руках незнакомца оказывается пусть и не сердце, но всё же ценная вещь — твоя квартира, которую хочется сохранить в целости и сохранности. Решив подзаработать на аренде жилья, по неопытности или в силу других обстоятельств вместо денег можно нажить себе проблемы. Рассказываем, какими они могут быть и что делать с безответственными (а то и вовсе неадекватными) жильцами

Сдавая квартиру в аренду, собственник наверняка надеется, что у него будут жить тихие, ответственные, опрятные и добросовестные люди, далекие от пагубных привычек и способные вовремя платить по счетам. Звучит красиво. На деле же найти образцового квартиранта бывает непросто. В момент знакомства людям присуще демонстрировать свои исключительно положительные черты, а вот теневые стороны приоткрываются позже. В случае с арендой жилья такие времена наступают уже после подписания договора и заселения. Вот тут-то и могут начаться проблемы.

Сдавали однокомнатную квартиру молодой паре с ребенком. Ремонт современный, делали как для себя, квартира как 3 года назад сдалась в новостройке. Первый месяц всё было нормально. Со второго месяца (март) съемщик внес плату за аренду, а вот с оплатой коммунальных начались сказки по типу карантин, зарплату задерживают, жена в декрете, расплачусь в следующем месяце, когда придет срок за аренду платить. Муж вошел в его положение: всё-таки ребенок маленький и карантин, всё в жизни бывает... В начале следующего месяца (апрель) ему звонит муж напомнить, где же оплата. Квартирант попросил подождать до понедельника-вторника: зарплату ему должны кинуть вот на этих днях (6–7 апреля). После среды начал морозиться по звонкам, трубку не берет, телефон выключает, в Вайбер заходит по ночам в два-три ночи. Муж на следующий день приезжает на квартиру. Естественно, они уже смылись. Двери закрыли, а ключи бросили в почтовый ящик. На кухне разбито окно большое (огромная дыра в стеклопакете со стороны квартиры, Слава богу, стекло хоть с внешней стороны целым осталось), под раковиной на кухне вырвано «колено», свисает в ведро, которое они подставили под раковину. Сбежав в спешке, оставили после себя остатки еды в холодильнике. Всё начало гнить и вонять, можете себе представить ароматы... Итог: неоплаченные коммунальные за март месяц (которые так клялся оплатить), ремонт разбитого окна, ремонт колена под раковиной, плюс как бонус нам три пакета мусора на вынос после них. За два месяца съема квартиры эти товарищи умудрились всё это начудить. Даже не знаю, что можно было там делать с окном и новой сантехникой, чтоб довести до такого состояния.

Юлия, Киев

Когда хочу, тогда плачу: что делать при задержке внесения арендной платы

Систематическая и/или затяжная просрочка платежей — самая распространенная причина, по которой арендодатель просит квартиранта освободить жилплощадь. И как показывает практика, дело это весьма неприятное, нелегкое, а порой и опасное.

Поначалу вроде был адекватный человек. Оплатил за первый месяц, залога не брала с него. Как пришло время оплаты за следующий месяц, то у него похороны, то еще что… то подождите. Ждала неделю, денег так и не появилось. Потом предупредила: сказала, чтобы был дома и что скоро приеду, чтобы поговорить. Приезжаю, комната открыта, а его нет. Думала что-то в залог у него взять, но нашла только паспорт. Позже сообщила квартиранту, что верну паспорт после оплаты коммунальных услуг и аренды. Он разбил холодильник и в придачу обвинил меня в краже денег. Вызвала наряд милиции, они сказали, что не выселяют, и направили в суд. А жилец мне ответил так: «Я никуда не уеду, пока не отживу свои деньги!». Я со слезами так и уехала домой. На следующий день пошла к участковому и написала заявление, но реакции на запрос было ноль. Позже написала еще одно заявление. В полиции сказали ждать. Прошла где-то неделя, ни от участкового и ни от полиции ответа не было, квартирант на мои звонки и смс не отвечал. В разговоре на просьбы освободить жилье по-хорошему твердил одно и тоже — что не съедет. Потом решила взять знакомых и поехать на квартиру, собрать ему вещи и поменять замок. Приехали мы туда, квартиранта не было дома, а только его сожительница. Она сразу позвонила ему, а в это время мы начали паковать его вещи куда можно было. В скором времени приехал он, и не один, а с какими-то друзьями другой национальности, у них еще в придачу и ножи выглядывали. Один из товарищей оказался более-менее адекватным, уплатил часть долга, и договорились, что он спокойно уедет. В итоге квартирант уехал. Коммунальные услуги так и не оплатив, еще и угрожал…

Татьяна, Киев

Если следовать букве закона, она приведет к ст. 815 Гражданского кодекса Украины, в которой прописаны все обязанности квартиросъемщика. Платить за жилье в оговоренные сроки — один из пунктов этого перечня. Равно как и использовать арендуемую жилплощадь исключительно для личного проживания и следить за ее состоянием надлежащим образом. Кроме того, арендатор должен самостоятельно вносить платежи за коммунальные услуги, если иной расклад не предусмотрен договором.

Что делать, если платежей от квартиранта не дождешься и не допросишься? Тут первым делом отметим, что любую конфликтную ситуацию лучше решать мирным путем. К сожалению, этот метод работает не всегда: список причин для отсрочки можно придумать бесконечный, а наглость и безответственность некоторых граждан не знают границ. Но не спеши прибегать к силовым методам, едва промелькнет мысль, что хороший человек умеет действовать не только хорошо, но и по-плохому. Сгоряча серьезные дела лучше не решать.

Используя в качестве угрозы прописные истины Гражданского кодекса, увы и ах, горе-жильцу можно предъявить только претензии. Если такое условие не указано в договоре, выселить арендатора при действующем соглашении насильно и одномоментно нельзя. Иначе собственник квартиры не взыщет накопленные долги и преступит закон, за что на него самого могут подать в суд. Собственно, туда и следует обращаться, если съемщик не спешит платить по счетам и хронически задерживает арендную плату.

Правомерным поводом для обращения в инстанцию при долгосрочной аренде (от 1 года) может стать просрочка оплаты более чем на 6 месяцев, а при краткосрочной — двух платежей. Эти условия предусматривает п.2.1 ст. 825 всё того же ГК. 

Пора расстаться: как выселить проблемного арендатора без суда

В качестве повода для подачи иска допускается и порча имущества, полученного в пользование на правах аренды, что указано в п. 2.2 ст. 825 ГК. При этом неважно, портил вещи сам арендатор или другие лица, которые попали в квартиру по его доброй воле и согласию. В случае положительного исхода арендодатель получит компенсацию убытков: в виде исправленного дефекта либо в денежной форме. Здесь следует помнить о важности денежного депозита, который выступает подстраховкой и в спорных случаях помогает разобраться с проблемой без обращения в суд.

Задавшись целью выселить плохого жильца, можно попробовать справиться без судебного разбирательства. По закону, собственник может прервать действие договора аренды, если намерен заселиться в квартиру, находящуюся в найме, лично со своей семьей. Предупредить жильцов о своем решении нужно минимум за 2 месяца. Если квартиросъемщик расценит такую причину недостаточно веской, чтобы покинуть жилплощадь, с его выселением поможет только суд.

Фото: shutterstock

Что делать и кому жаловаться, если арендатор не хочет съезжать по истечении срока договора аренды?

Согласно ст. 785 Гражданского кодекса Украины, когда договор найма теряет силу, арендатор должен обеспечить немедленный возврат арендуемого имущества владельцу. Простыми словами, истек срок действия документа — оплати всё, что нужно, и освободи жилплощадь. Оставить квартиру владельцу нужно в том состоянии, в котором она была получена, с учетом естественного износа (если иное не оговорено в соглашении). Но не всё так просто…

В соответствии со ст. 822 Гражданского кодекса, по завершении действия договора найма текущий арендатор получает приоритетное право на съем или даже покупку (если объект будет выставлен на продажу) квартиры. Иными словами, он первый в очереди потенциальных нанимателей. Более того, если владелец жилплощади не предупредит жильца хотя бы за 2 месяца до даты прекращения действия соглашения о своем решении присмотреть нового квартиросъемщика или о новых условиях аренды, договор перезаключается автоматически на тот же срок.

О нежелании продлевать текущее соглашение нужно сообщать заранее. Если этого не сделать, то выселить просто так, без согласия второй стороны, поскольку изначальный договор больше не действует, нельзя — только по решению суда.

Если же квартиросъемщика предупредили, срок действия договора истек, но человек не торопится переезжать — против него будет действовать ст. 387 Гражданского кодекса Украины, согласно которой владелец недвижимости имеет право истребовать свою собственность у лица, которое завладело им на незаконных основаниях. Вдобавок ст. 391 закрепляет за арендодателем право требовать устранения препятствий, которые мешают ему пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему жилплощадью на свое личное усмотрение. Чтобы оформить исковое заявление, понадобится копия договора аренды и документа, подтверждающего право собственности.

Фото: shutterstock

Тайный житель: как быть, если арендатор тайком завел домашнего питомца

Не хочешь, чтобы в твоей квартире поселился кот, собака или другая неведомая зверушка, — обязательно проследи за тем, чтобы соответствующий пункт был прописан в договоре найма. Для большего спокойствия сделай контрольное предупреждение во время осмотра квартиры будущими жильцами. Если последние затем нарушат условия соглашения, ты будешь вправе их выселить.

Девушка арендовала квартиру для себя, приходила на просмотр с мамой... А на деле жила с парнем и собакой. Выводила соседей громкой музыкой. Кровать и комод сломаны, обои ободраны, грязь просто жесть! Долг по коммуналке, но главное не это. Она разошлась с парнем и съехала. Парень остался там жить (я не была поставлена в известность), потом психанул и уехал покорять Одессу, а ключи просто бросил в офисе. Так его коллега взял их и заехал в квартиру. Жил там втихаря, пока не перестал платить.

Дана, Киев

Если разговора о запрете заводить домашних животных изначально не было, то ситуация нарисуется иначе. Пока нелегальный арендатор (или его домашние любимцы) не повредит что-то в квартире и не испортит какие-то вещи, законных оснований для выселения не будет. Чтобы избежать неприятностей и защитить мебель с обоями от царапин, озвучивай свою позицию против присутствия животных заранее и подтверждай ее документально.

Фото: shutterstock

Предупрежден — вооружен: важные моменты при составлении договора

Чтобы максимально обезопаситься от возможного ущерба, перед сдачей квартиры в аренду сделай опись имущества. Желательно с фотографиями мебели и техники, чтобы зафиксировать их состояние «до». Позаботься, чтобы в договоре были пункты о том, как часто будут проводиться контрольные проверки (ими лучше не пренебрегать, каким бы милым и душевным ни казался человек) и кто несет ответственность в случае затопления, порчи вещей. Не пренебрегай и обеспечительным платежом. Еще один способ «подстелить соломку» — застраховать жилье, прежде чем впускать в него квартирантов.

Я как арендодатель и как человек стараюсь относиться к людям так, как мне хотелось бы, чтобы относились ко мне. Так вот, сдали мы с мужем один из смартиков чудесному парнишке в начале 2019 года. Парень симпатичный, мегаобаятельный, педантичный (по поведению и внешнему виду), очень корректный в общении. Прожил он у нас до 26.01.2020. Ни единого раза не было задержек по оплате, деньги или кидал на карту, или заносил прямо к нам домой (живем мы в другом корпусе). Всегда на связи. Всегда с улыбкой. О таком золотом квартиранте только мечтать! Ну, и раз такое дело, зачем же мне беспокоить такого замечательного парня? Правила тишины в квартире по отношению к соседям не нарушил ни разу. И вот 26.01.2020 в 4:37 утра меня разбудил звонок полиции с сообщением о том, что из моей квартиры выбросился парень и он мертв. Мертв, Карл! У нас шок, естественно. Ну, это, как говорится, дело каждого, когда жить, а когда умирать... И вот когда мы попали в квартиру, мир мой перевернулся с ног на голову... Человек ее просто угробил. Помимо всего прочего он оказался наркоманом-торчком. В комнате стоял гроубокс, где выращивалась конопля, трубки для соли, сама соль, амфетамин (познания в наркотиках имею отличные, жила в правильном районе в детстве) и т.д. Кошка, мышь... В общем, полный пакет. Естественно, родственники не компенсировали ни единой копейки ущерба от слова совсем. Но хочу сказать, что я сама виновата в сложившейся ситуации. Я не заходила и не проверяла своего квартиранта, считала, что не стоит такому порядочному арендатору нарушать границы комфорта. Да и вообще, на все вопросы всегда можно найти ответ исключительно в зеркале. В квартире пришлось сделать заново косметический ремонт и продать ее, купить другую. Всем хороших арендаторов — и помните, что даже к самым порядочным нужно заходить каждый месяц!

Марина, Киев

А если договора вообще нет?

Отсутствие договора найма сопряжено с высоким риском возникновения спорных моментов между сторонами. А всё потому, что нет письменного соглашения между собственником недвижимости и съемщиком — нет документа, подтверждающего факт законного найма квартиры. Соответственно, их права регулируются сугубо устными договоренностями и опираются исключительно на добропорядочность сторон.

К слову, если договор оказался «неполным» и в нем не оказалось пункта, применимого к возникшей проблемной ситуации, регулировать вопрос будет гл. 59 Гражданского кодекса. В ней описаны и прописаны все порядки и нормы касательно прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Две барышни снимали на долгосрочку, в итоге съехали через полгода. За это время сломали бойлер — что-то в нем крутили самостоятельно и по факту выселения только признались, что он не работает. Поломали и залили чем-то диван, вырваны две розетки, но всунуты обратно, сломана стиралка, на балконе под столом найдены «бульбуляторы», «заселили» клопов, которых выводили три месяца спецслужбой. Все поломки прикрыли, я их обнаружила, уже когда делала уборку. Потом соседи сказали, что у них там чуть ли не каждый вечер сабантуи были…

Анна, Киев

При отсутствии договора аренды, если назрел конфликт, рисуется сложная и двоякая картина. С одной стороны, собственник волен набрать полицию и сообщить, что его квартиру незаконно заняли посторонние люди. Но есть и обратная сторона: порядок выселения нерадивых квартирантов прописан статьями закона, а если договора на руках нет, можно попасть в поле зрения налоговой службы. Если жилье сдается незаконно, для уклонистов от уплаты налогов у госорганов заготовлен щедрый выбор штрафов. Идти на скандал или держаться в тени, пытаясь избежать шумихи, — личный выбор и решение каждого.

Как оформить договор найма жилья и для чего он нужен, мы рассказывали здесь. Как найти порядочного квартиранта быстро и безболезненно, читай в нашей отдельной статье. А тут мы рассказывали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду с минимальными затратами.