Разберем по полочкам: как оформить договор найма жилья, для чего и кому он нужен

|

9 мин чтения

|

7122

Фото: depositphotos

Жилищные споры — один из самых непростых, щекотливых и неприятных моментов как для арендатора, так и для хозяина. Чтобы по максимуму их избежать, нужен договор аренды, устанавливающий права и обязанности сторон. Почему он так важен, а также о других нюансах, касающихся составления и использования этого свода правил, поговорим ниже

Когда и зачем составляют договор аренды?

Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилья заключается на бумаге. Но нередки случаи, когда стороны пренебрегают письменным соглашением в угоду устным договоренностям, опираясь на условную взаимную добропорядочность. Последний вариант популярен среди тех, кто стремится уйти от уплаты налогов (а таких в Украине, к сожалению, подавляющее большинство) и оградить себя от лишней возни с документами.

Как нам объяснили в юридической компании VigoLex, если человек сдает квартиру в аренду, такой доход должен облагаться налогом на доходы физических лиц (ПДФЛ) по ставке 18%, а также военным сбором (ВС) по ставке 1,5%.

Минимум, для чего нужен договор аренды — это возможность подтвердить факт законного проживания на снимаемой жилплощади. Без документа владелец квартиры может в любой момент попросить квартиросъемщика с вещами на выход, а тот, в свою очередь, может затягивать с арендной платой. Как максимум же договор защищает от возможных конфликтов и сокращает финансовые потери, причем с обеих сторон.

Как поясняют юристы компании VigoLex, если стороны согласились закрепить аренду квартиры соответствующим договором, арендодателю стоит зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности, чтобы сэкономить на налогах. Например, если арендодатель ведет деятельность как ФЛП на едином налоге второй группы, он ежемесячно должен уплачивать в казну только 20% от минимальной заработной платы (1200 грн.), а также ЕСВ за себя в размере 22% от минимальной заработной платы (1320 грн.). Если же доход арендодателя будет превышать 5 миллионов гривен в год, ему стоит зарегистрироваться плательщиком единого налога третьей группы и помимо ЕСВ отдавать только 5% от полученного дохода. При этом следует учитывать, что ФЛП второй группы могут сдавать в аренду собственную недвижимость (дома и квартиры), площадь которой не превышает 400 кв. м (согласно пп. 291.5.3 НКУ).

Фото: depositphotos

Что будет, если не заверить договор нотариально?

В большинстве случаев договоры найма жилья не регистрируются у нотариуса, но они всё равно имеют юридическую силу. Правда, для этого документ должен быть правильно оформлен: содержать точные паспортные данные собственника и квартиранта, указание мест их регистрации и личные подписи.

Также стоит отметить, что посредник (например, риелтор) никак не участвует в договоре аренды. Соглашение устанавливается исключительно между владельцем (или лицом, уполномоченным на управление объектом недвижимости, который сдают в аренду) и арендатором. Третьи стороны в документе не фигурируют.

Если квартиру снимает группа лиц, то их обязанности по договору аренды совместные. Как именно съемщики распределят порядок пользования жилплощадью, они договариваются между собой.

Какую информацию должен содержать договор аренды жилья?

Договора аренды на все случаи жизни не существует. В идеале документ составляется юристом под конкретный случай, «затачивается» под условия сделки и на то, чтобы в большей или меньшей степени защитить одну из сторон. Учесть все важные условия наперечет непросто, поэтому важно внимательно вчитываться в документ.

Правильный договор аренды жилья содержит обязательные условия (без которых он не получит юридическую силу), а также дополнительные, которые указываются по желанию сторон. Если дополнительные условия не прописать, в конфликтных ситуациях будут применяться общие нормы закона.

Перечень обязательных условий договора аренды закреплен статьей 810-1 Гражданского кодекса Украины. К ним относятся:

  • Наименование сторон.
  • Характеристики жилья (если устанавливаются отношения аренды с выкупом).
  • Срок, на который заключается договор.
  • Размер, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра.
  • Условия досрочного расторжения договора.
  • Порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения действия договора.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность сторон.

Дабы избежать недоразумений в будущем, стоит прописать и дополнительные условия. Это, например:

  • Информация про наличие или отсутствие гарантийных платежей (с указанием порядка и условий их возврата).
  • Возможность проживания с арендатором других людей, курения в помещениях, содержания домашних животных, приема гостей на арендуемой жилплощади.
  • Ответственность за оплату коммунальных услуг.
  • Условия и возможность проведения косметического или капитального ремонта, а также обязательства сторон по части его финансирования. Сюда же можно включить мелкий ремонт сантехники либо электроприборов — прописать, кто будет их чинить. Можно затронуть и обратную сторону ремонтного вопроса: например, сможет ли квартирант подклеить обои без предварительного согласия хозяина.

Всё, что находится в квартире (и в каком состоянии) на момент сдачи ее в аренду, — изначально ответственность арендодателя. С заключением договора она автоматически перекладывается на квартиросъемщика. Если какой-то пункт не указан, то при выявлении неисправностей доказать что-либо и откреститься от оплаты ремонта будет проблематично.

И еще момент. Здесь же, в дополнительных условиях, можно затронуть вопрос, разрешено ли квартиранту получить временную регистрацию.

Фото: depositphotos

Сроки заключения договора

Договор найма может быть краткосрочным или долгосрочным. Чаще всего заключается краткосрочное соглашение: сроком до 11 месяцев и с возможностью дальнейшей пролонгации, увеличения ежемесячной арендной платы. Договоры, заключаемые сроком на 1 год и дольше, считаются долгосрочными. Какая же между ними разница?

Чем дольше срок действия договора, тем больше прав получают арендаторы. Например, при найме квартиры от года до пяти лет они могут сдавать жилплощадь в субаренду и получают право на приоритетное продление договора по истечении его срока. Или первоочередное право выкупа квартиры, если ее выставят на продажу. Но это еще не всё. Если квартира сдается на срок от одного года до трех лет, требуется нотариальное заверение сделки. А если срок аренды не указан, он по умолчанию считается равным 5 годам, что предписано статьей 821 Гражданского кодекса Украины.

Договор аренды жилья, заключенный на срок более трех лет, подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение этого требования позволяет признать документ недействительным в судебном порядке.

Если ближе к окончанию договора аренды владелец жилья не предупредил квартиранта в установленный срок, а тот по личному решению не освободил жилье, соглашение считается продленным на тот же период и на тех же условиях. Что интересно, если хозяин отказал арендатору в продлении договора и в течение года сдал квартиру другому человеку, бывший жилец имеет право требовать компенсацию убытков, которые он понес в результате отказа. Либо требовать восстановить его в качестве арендатора.

Расторжение договора аренды

Когда срок действия долгосрочного договора аренды завершается, квартирант должен быть за 3 месяца извещен о том, что ему скоро придется паковать вещи. Но это если собственник не решит продлить действие договора. Арендодатель может попросить жильцов на выход и раньше этого времени, но только по причинам, указанным в дополнительных условиях. В документе, как правило, прописываются сроки (обычно от 1 до 3 месяцев) и порядок уведомления съемщика. При желании стороны могут предусмотреть штрафы, если кто-то решит разорвать договор раньше срока.

Фото: depositphotos

Тонкости аренды: внимание на документы

Каждый квартиросъемщик как абвгд должен знать, что перед тем как отдать кровные за аренду квартиры, нужно проверить оригиналы документов «владельца» (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, решение суда и т.д.), потому что тот может и не быть хозяином жилья. Касательно договора это значит, что любые другие люди, будь то самые близкие друзья или любимые супруги, без соответствующей доверенности не могут его заключать.

Когда владельцев у квартиры несколько, согласие на ее сдачу в аренду должны дать все из них, и никак иначе.

Какие есть штрафы за неуплату налогов за сдачу жилья в аренду?

Если налоговая самостоятельно или с чужой помощью узнает, что ты сдаешь квартиру и не платишь куда надо, тебе грозит штраф. Правда, для начала нужно доказать сам факт правонарушения. Его прямым доказательством, к слову, может стать договор аренды, подписанный арендодателем.

Наказания для нарушителей закона могут достигать 34 000 гривен, согласно ст. 212 Уголовного кодекса Украины.

Договор аренды: решение спорных вопросов

В соглашении можно указать очень много дополнительных пунктов, но это не гарантирует отсутствие прений в будущем. При наличии договора аренды, на котором стоят подписи обеих сторон, любые спорные моменты насчет жилья решаются путем мирных переговоров или в суде. Причем расторгнуть договор в одностороннем порядке без лишних усилий может только арендатор — достаточно предупредить владельца жилья о своем решении за 3 месяца. Владелец же может расторгнуть договор только через суд или, как мы уже говорилиимея веские основания. Ими могут быть порча помещений и имущества, использование жилплощади не по назначению, систематическое нарушение прав соседей, а также задержка платежей на два месяца при краткосрочной аренде и на полгода — при долгосрочной.