Азбука инвестора: что такое классы последствий и как ими пользуются мошенники

|

13 мин чтения

|

842

Фото: shutterstock

Перед вводом новостройки в эксплуатацию выполняется проверка, насколько заявленное в проекте соответствует реальному положению дел. И здесь инвесторов может поджидать неприятный сюрприз: если на начальном этапе застройщик намеренно приврал в некоторых моментах, то процесс передачи квартир в собственность затянется. Вероятно, что надолго, а в худшем случае — совсем «замерзнет». Рассказываем, для чего нужны классы последствий и какую информацию о них инвестору стоит намотать на ус

Что такое класс последствий и кто его устанавливает?

Фундаментом для определения понятия «класс последствий» служит статья 32-я Закона Украины «О градостроительной деятельности». Согласно нему, эта характеристика отображает потенциальный уровень опасности для самочувствия и жизни людей, которые находятся на территории объекта (постоянно или периодически) либо рядом с ним. А еще — уровень социального и/или материального ущерба в случае утраты целостности этим самым объектом или невозможности его дальнейшей эксплуатации. Здесь заметим, что под постоянным закон понимает нахождение на территории объекта минимум по 8 часов 150 дней в году. Периодическое пребывание — до трех часов в сутки.

Основной документ, по которому ЖК относят к тому или иному классу последствий, — Государственный стандарт Украины ДСТУ-Н Б В.1.2-16: 2013 «Определение класса последствий (ответственности) и категории сложности объектов строительства». Однако он не единственный: государственные строительные нормативы и стандарты могут устанавливать дополнительные параметры для этой характеристики.

Выполняет причисление каждого объекта к одному из трех имеющихся классов последствий проектная организация по согласованию с заказчиком строительства. Насколько причисление точное и соответствует ли оно действующим правилам, затем выясняют сотрудники ГАСИ либо эксперты частных организаций, имеющих соответствующие квалификационные сертификаты. Проверка выполняется на всех объектах, для которых экспертная проверка проектной документации обязательна по закону.

Некорректное определение класса последствий (ответственности) — веское основание для причисления объекта к самострою и аннулирования разрешения на проведение строительных работ.

Как было раньше: зачем убрали категории сложности

Классы последствий существовали и ранее (со дня принятия первой редакции ГСН В.1.2-14-2009), однако ключевым, юридически значимым, понятием тогда выступали категории сложности объекта. Всего их было пять, и каждая задавала свои требования к надежности и безопасности зданий, готовящихся к возведению. Вступивший в силу 10 июня 2017 года градостроительный закон №1817-VIII подвел красную черту под использованием категорий сложности и устранил двойную классификацию уровня потенциальной опасности новостроек.

Вот соответствие классов последствий (ответственности) категориям сложности согласно закону, принятому Кабинетом министров Украины:

СС-1I и II категории сложности
СС-2III и IV категории сложности
СС-3V категория сложности

Выбранная категория сложности объекта не только задавала требования к выбору подрядных организаций (с наличием определенных лицензий при выполнении специальных работ), но и определяла объем проектной документации, а также устанавливала контрольные точки в самом процессе строительства. Так, для объектов начального уровня сложности проектирование занимало один этап, III категории — два (составление проекта и рабочей документации), IV и V — три (с добавлением разработки эскизного проекта). Кроме того, в случае с объектами I–III категории сложности право на выполнение строительных работ компании получали по декларативному принципу. Проще говоря, зарегистрировал в ГАСИ декларацию о старте работ — строишь (исключение — здания, возводимые на сложных участках или с привлечением госсредств). С IV и V категориями застройщику нужно было заморочиться побольше и запастись терпением, чтобы добыть разрешение на проведение строительных работ. А при приеме построенного дома в эксплуатацию, опять же, получением декларации о готовности объекта дело не заканчивалось — требовалась более тщательная проверка с получением специального сертификата.

Дабы избежать возни с документами и поскорее запустить строительный процесс, некоторые застройщики шли на хитрость и намеренно занижали категорию сложности объекта. Например, крупный ЖК разбивали на отдельные дома и каждому присваивали третью категорию вместо четвертой. Такой «фокус» работал, но до того момента, пока не наступало время приема новостроек в эксплуатацию. Здесь начинались проблемы, когда всплывали неучтенные ранее промахи в составлении проектной и получении разрешительной документации. Финал для инвестора в этом случае мог быть весьма плачевным, из разряда «ни квартиры, ни денег».

С передачей бразд правления классам последствий разрешительные процедуры упростились. Однако желающим обзавестись жильем в новостройке всё так же стоит сохранять бдительность и проверять, насколько класс последствий на бумаге соответствует тому, что строится по факту.

Фото: shutterstock

Различия между классами последствий

СС-1 (незначительный ущерб). Объекты, относящиеся к первому классу, — самые распространенные в Украине. В эту категорию входят как многоквартирные постройки высотой не более 4 этажей, так и частные дома. В случае внезапного выхода из строя такого объекта возможный экономический ущерб оценивается в сумму, составляющую не более 2500 минимальных заработных плат.

Риски для здоровья и жизни людей при утрате целостности здания или невозможности его эксплуатации:

  • при постоянном пребывании: не более 50 чел.;
  • при периодическом посещении: до 100 чел.;
  • при нахождении вблизи здания: не более 100 чел.

СС-2 (средний ущерб). Представители этой группы — строения от 5 этажей и выше. В отличие от объектов из СС-1, перед началом их строительства нужно провести экспертизу, дающую зеленый свет для проведения строительных работ. Или красный, здесь как ситуация с результатами проверки сложится. Отметим, что в некоторых случаях экспертная оценка нужна и для объектов, относимых к классу СС-1: если под здание отведен участок со сложными инженерно-геологическими условиями либо если для строительства будут привлекаться средства из государственного бюджета.

Опасность для самочувствия и жизни людей, если здание утратит целостность или выйдет из эксплуатации:

  • при постоянном пребывании: 50 – 400 чел.;
  • при периодическом посещении: 100 – 1000 чел.;
  • при нахождении вблизи здания: 100 – 50 000 чел.

Вероятные экономические потери в том же случае: 2000 – 50 000 минимальных зарплат.

СС-3 (значительный ущерб). В третью категорию входят крупные жилые комплексы, а также проекты с обширными общественными и торговыми площадями. Они относятся к объектам повышенной опасности. В отличие от объектов, относимых к СС-1 и СС-2, если внезапно прекратит работу «крепыш» из группы СС-3, это грозит гораздо более серьезными разрушениями и авариями в транспортной и энергетической системах. Сюда же относится и угроза объектам культурно-исторического наследия страны. Проведение экспертизы перед началом реализации проектов с классом последствий СС-3 обязательно.

Что касается потерь, то при нарушении целостности или выходе из строя здания из этой категории ущерб оценивается в сумму от 50 000 минимальных заработных плат. Картина с рисками для здоровья и жизни следующая:

  • при постоянном пребывании: от 400 чел.;
  • при периодическом посещении: от 1000 чел.;
  • при нахождении вблизи здания: от 50 000 чел.

Следует учитывать, что согласно закону «О градостроительной деятельности», к первому классу последствий не могут относиться объекты:

  • В охранной зоне памятников культурного наследия. Минимальная площадь первой устанавливается в размере двух горизонтальных или вертикальных размеров самого охраняемого памятника. Он, к слову, может быть как национального, так и местного значения.
  • С необходимостью проведения общественных слушаний перед началом застройки. К таким проектам относятся те, что требуют оценки степени влияния на окружающую среду. Их полный список приведен в законе «О воздействии на окружающую среду».

Что нужно проверять перед покупкой квартиры в новостройке?

Чтобы обезопасить себя от заморозки ЖК из-за проблем с разрешительной документацией (а именно, неправильно присвоенного класса последствий), важно проверить документы на наличие несоответствий. С этим вопросом лучше обратиться к специалистам. Можно провести разведку боем и самостоятельно, если есть время и желание разобраться. В качестве отправной точки можешь использовать нашу шпаргалку для начинающего инвестора. В ней мы рассказывали, как удачно купить квартиру в новом доме, где и какую информацию надо проверять.

Помни еще и о том, что заниженный класс последствий — это не только удар по финансам и спокойствию, но и потенциальная опасность для здоровья и даже жизни. Проблема кроется не только в документах: нарушения затрагивают сам строительный процесс, а их последствия могут вылиться в непредвиденные результаты при физических воздействиях на здание либо в случае техногенной катастрофы.

Почему так важно проверять документы и застройщика, читай здесь. А присмотрев для себя симпатичный ЖК, не забудь проверить информацию на его официальном сайте. Что мониторить и учитывать, мы писали тут.